Tóm tắt Luận án Tổ chức không gian kiến trúc chung cư cao tầng xây xen tại khu vực nội đô lịch sử Thành phố Hà Nội

iện nghi cụ thể, hệ số sử dụng 
đất cho khu vực được xây dựng CCCT một cách đồng bộ. 
1.5.2. Các vấn đề cần được nghiên cứu, giải quyết 
 Từ tổng quan chung, thực trạng CCCT xây xen khu NĐLS HN, luận án sẽ tập 
trung nghiên cứu, giải quyết các vấn đề sau: 
1. Nghiên cứu, đánh giá môt số CCCT xây xen trong khu vực NĐLS HN. 
2. Nghiên cứu, phân tích các lý luận, xây dựng cơ sở khoa học và cơ sở thực 
tiễn, các yếu tố ảnh hưởng đối với việc tổ chức không gian kiến trúc CCCT xây xen 
tại khu vực NĐLS HN. 
3. Xây dựng quan điểm, những nguyên tắc cơ bản cho tổ chức không gian kiến 
trúc nhà ở CCCT xây xen trong khu NĐLS Hà Nội đến 2030 tầm nhìn 2050, gồm: 
 - Nhận diện hình thái phát triển đô thị và phân vùng các khu đất có khả năng 
xây xen chung cư cao tầng tại khu vực nội đô lịch sử Hà Nội. 
- Xây dựng hệ thống tiêu chí tổ chức không gian kiến trúc chung cư cao tầng 
xây xen khu vực nội đô lịch sử thành phố Hà Nội, gồm: Đề xuất hệ thống tiêu chí; 
Đề xuất bổ sung hoàn thiện một số, quy chuẩn về quy hoạch, kiến trúc. 
- Xây dựng mô hình tổ chức không gian kiến trúc CCCT xây xen trong khu vực 
NĐLS HN, gồm: cấu trúc cơ bản; đề xuất cách phân hạng chất lượng và tiêu chuẩn 
cho từng cấp CCCT xây xen NĐLS HN; đề xuất mô hình tổ chức. 
- Đề xuất giải pháp tổ chức không gian kiến trúc CCCT trong khu vực nội đô 
lịch sử Hà Nội, gồm: Giải pháp quy hoạch thích ứng bền vững; Nhóm giải pháp 
kiến trúc; Giải pháp tổ chức không gian kiến trúc gắn với bản sắc văn hóa dân tộc; 
Tổ chức, cải tạo và quản lý không gian kiến trúc cảnh quan. 
CHƯƠNG II. CƠ SỞ KHOA HỌC TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CHUNG 
CƯ CAO TẦNG TRONG KHU VỰC NỘI ĐÔ LỊCH SỬ THÀNH PHỐ HÀ NỘI 
2.1. Cơ sở pháp lý 
 Thủ đô Hà Nội là đô thị cấp đặc biệt việc quản lý phát triển xây dựng các 
công trình CCCT tại khu vực NĐLS HN phải đảm bảo tuân thủ các quy định 
9 
pháp luật, phù hợp quy chuẩn, tiêu chuẩn và được cụ thể hóa trong đồ án quy 
hoạch đô thị, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị v.v 
Các quy định pháp luật: Luật Quy hoạch đô thị năm 2009; Luật Xây dựng năm 
2014; Luật Thủ đô năm 2012; Luật Di sản văn hóa 2013; Luật Nhà ở 2014; Luật 
Kiến trúc 2019; Các nghị định, thông tư liên quan. 
Hệ thống tiêu chuẩn, quy chuẩn: Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia Quy hoạch Xây 
dựng QCXDVN 01: 2008 và phiên bản QCXDVN 01:2019; QCVN 
04:2011/BXD-Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Nhà ở và công trình dân dụng; 
QCVN 06:2010/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về An toàn cháy cho nhà 
và công trình; TCVN 9255:2012 Tiêu chuẩn tính năng trong tòa nhà - Định 
nghĩa, phương pháp tính các chỉ số diện tích và không gian (ISO 9836:2011); 
TCXDVN 4319:2012 Nhà ở và công trình công cộng - Nguyên tắc cơ bản để 
thiết kế; TCXDVN 264:2002 Nhà ở và công trình công cộng - Nguyên tắc cơ 
bản để xây dựng công trình đảm bảo người tàn tật tiếp cận sử dụng. 
Các quy hoạch, quy định phát triển không gian và phát triển chung cư cao tầng 
tại khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội: 
Các quy hoạch đô thị: QH chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2020. Quyết 
định 108/1998/QĐ-TTg; QH chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm 
nhìn đến năm 2050 Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011; QH chi tiết quận 
Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng năm 2000; QH chi tiết khu vực Hồ 
Gươm và phụ cận; Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết khu vực Hồ 
Gươm và phụ cận số 45/QĐ-UB ngày 06/01/1997; Một số quy hoạch phân khu dự 
kiến ban hành thực hiện 2021-2030: H1-1A, H1-1B, H1-1C; H1-2; H1-3 và H1-4. 
Các quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc: Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc 
khu phố cổ Hà Nội 6398/2014/QĐ-UBND; Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc 
chung TP Hà Nội 70/2014/QĐ-UBND; Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc khu 
phố cũ Hà Nội 24/2015/QĐ-UBND; Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công 
trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử 11/2016/QĐ-UBND. 
Các cơ sở phát triển đô thị và nhà ở: Chương trình phát triển đô thị quốc gia giai 
đoạn 2012 – 2020 số1659/2012/QĐ-TTg; Chương trình phát triển nhà ở thành phố 
Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030 số 996/2014/QĐ-TTg; 
2.2. Cơ sở lý luận 
 Luận án nghiên cứu về TCKG kiến trúc CCCT trong đô thị liên quan mật thiết đến 
phát triển đô thị bền vững, cảnh quan kiến trúc đô thị và kết nối với không gian đô thị 
do đó cần sử dụng các cơ sở lý thuyết, mô hình liên quan về đô thị, thiết kế, cải tạo, 
chỉnh trang đô thị, gồm: Lý luận phát triển đô thị bền vững; Lý thuyết về đô thị nén, 
đô thị nén bền vững; Những mô hình, lý luận về quy hoạch, kiến trúc đô thị đáng 
chú ý liên quan đến tổ chức không gian kiến trúc CCCT tại khu vực NĐLS HN; Lý 
10 
luận về tổ chức không gian kiến trúc; kiến trúc phát triển bền vững; Lý luận bảo 
tồn, tôn tạo và phát huy giá trị di sản. 
2.3. Cơ sở thực tiễn và bài học kinh nghiệm 
2.3.1 Cơ sở thực tiễn 
 Luận án đúc kết một số đặc thù thực tiễn của các chung cư cao tầng đã xây dựng 
tại khu nội đô lịch sử thành phố Hà Nội có ảnh hưởng quan trọng: vị trí xây dựng; 
hình thức không gian kiến trúc; đặc điểm của tổ chức không gian, chức năng căn 
hộ; đánh giá khả năng xây xen chung cư cao tầng. 
2.3.2 Các bài học kinh nghiệm 
Bài học 1: Về tổ chức quy hoạch không gian 
Khu NĐLS HN không vì lợi ích kinh tế mà phát triển thiếu bền vững. Cân 
bằng giữa phát triển kinh tế và bảo vệ hình thái đô thị NĐLS, tạo lập môi trường, 
tiện nghi sống cho người dân cần có những quan điểm, định hướng đổi mới để điều 
chỉnh quy hoạch chung HN tới 2030 với những mô hình, tiêu chí quy hoạch đô thị 
phù hợp thời đại, bối cảnh mới. áp dụng mô hình đô thị nén ở nội đô của Nhật Bản, 
Singapore, Hongkong cho phép tăng chiều cao công trình, khai thác xuống lòng đất 
nhưng giảm mật độ xây dựng trên mặt dất để dành quỹ đất bù đắp các chỉ tiêu đang 
rất thiếu cho đô thị loại đặc biệt đất cây xanh, không gian công cộng, văn hóa và 
đặc biệt là tăng quỹ nhà ở, đất y tế, giáo dục. Tại trung tâm đô thị, hệ thống giao 
thông công cộng trong đó có tàu điện ngầm, đường sắt, xe buýt được được bố trí, 
quy hoạch hợp lý gắn kết với các trung tâm thương mại, công sở, trường học, bảo 
tàng, bệnh viện, những địa điểm tập trung đông người...nên các nước cho phép tăng 
HSDĐ và chiều cao tại các nút giao thông có hệ thống giao thông vận tải công suất 
lớn. 
- Cần khắc phục nhược điểm của CCCT về khả năng kết nối không gian trên 
cao và mặt đất chung khu vực, không gian ngầm đô thị. Áp dụng có chọn lọc kinh 
nghiệm Nhật Bản về giải pháp mô hình CCCT được xây dựng gắn với các đầu mối 
phát triển TOD giao thông đô thị phát triển đô thị khu NĐLS HN với đầu mối giao 
thông làm điểm tập trung dân cư để từ đó hình thành tiếp hệ thống giao thông phân 
tán. 
- Với thực tiễn HN, cần rà soát năng lực đáp ứng của hệ thống hạ tầng đô thị 
khu NĐLS để yêu cầu hệ thống CCCT có sự bổ sung, cải tạo và tái thiết đồng bộ hạ 
tầng đô thị, quy hoạch không gian ngầm khu NĐLS HN. Đưa ra các yêu cầu đối với 
mỗi công trình CCCT về khả năng kết nối không gian dưới tầng ngầm, bổ sung 
HTKT đô thị. 
- Cần đánh giá, phân vùng cụ thể khu cấm, khu hạn chế và được xây CCCT. 
Chỉ các khu đất đủ điều kiện, tiêu chí mới cho phép xây dựng CCCT, với các yêu 
cầu đặc thù riêng khu NĐLS HN. 
11 
Bài học 2: Về Tổ chức kiến trúc CCCT 
- Cần có những giải pháp kiến trúc CCCT từ kinh nghiệm quốc tế xử lý, biến 
đổi không gian kiến trúc CCCT và căn hộ phù hợp với các yêu cầu thực tiễn đặt ra, 
đem lại giá trị sống cao. Đa dạng hóa không gian kiến trúc, cấu trúc công trình từ mặt 
đứng đến mặt bằng. 
- Thực hiện chủ trương Luật Kiến trúc về bản sắc văn hóa dân tộc trong kiến 
trúc. Không phải là việc dễ dàng nhưng từ kinh nghiệm học tậpTrung Quốc, Nhật 
Bản, các nước Trung Đông để từng bước xây dựng nền kiến trúc đậm đà bản sắc 
dân tộc. 
- Nghiên cứu, bổ sung không gian mở kết nối mật thiết cảnh quan đô thị và 
không gian kiến trúc CCCT, không gian mở công cộng (có thể hiểu nghĩa hẹp là 
khoảng lùi, khoảng không xung quanh hoặc nghĩa rộng hơn là không gian mở của 
một dự án nhà ở có thể là sân chơi nội bộ, bãi đỗ xe nội bộ và sân vườn) kết nối với 
khu vực hiện hữu. Hòa đồng kiến trúc khu vực và hình thái đô thị, không phá vỡ 
cấu trúc đô thị hiện hữu 
Bài học 3: về Tổ chức công năng kiến trúc 
 -Khu NĐLS HN có quỹ đất hạn chế, có giá trị bất động sản rất cao nên cần tiết 
kiệm quỹ đất. Do đó theo kinh nghiệm NewYork, Tokyo để tương thích với giá trị 
đất đai thì công năng kiến trúc CCCT cần đảm bảo các tiêu chuẩn cao cấp, khắc 
phục thiếu hụt tiêu chuẩn về diện tích đất cây xanh - công viên, TDTT, khoảng cách 
công trình, ga ra. 
 - Từ truyền thống, tập quán sinh hoạt, nhân trắc học người Việt để xây dựng 
các công năng phù hợp có bản sắc nhưng phù hợp lối sống văn minh hiện đại. 
 - Cần kế thừa thành tựu, kinh nghiệm khá thành công các CCCT từ 2016 đến 
nay; tối ưu hóa công năng sử dụng và đa dạng hóa hình thức cũng như diện tích, 
cấp độ tiêu chuẩn sinh hoạt. 
Bài học 4: về sử dụng công nghệ xây dựng, vật liệu mới 
- CCCT cần dụng công nghệ khoa học xây dựng tiên tiến như kết cấu thép, giàn 
vượt khẩu độ cao, hầm với nhiều tầng; các vật liệu mới đảm bảo mỹ thuật nhưng 
mang lại sự bền vững và bảo vệ môi trường. Kiến trúc bền vững và đô thị tăng 
trưởng xanh, đản bảo an toàn. 
 - CCCT đáp ứng kiến trúc ứng phó biến đổi khí hậu, phòng chống thiên tai. 
Bài học 5: về ứng dụng công nghệ số, công trình thông minh, số hóa 
 Với đinh hướng HN trở thành đô thị thông minh, CCCT có công nghệ tiếp cận 
tương lai, tiên tiến. Xu hướng số hóa và quản lý tòa nhà thông minh là tất yếu. 
Bài học 6: về quản lý chặt chẽ không gian kiến trúc đô thị khu NĐLS HN 
- Bảo vệ không gian hiện hữu: Học tập kinh nghiệm bảo tồn di sản NĐLS Bắc 
Kinh. Đảm bảo giữ gìn, bảo vệ hình thái các không gian đặc thù như các hồ nước, 
12 
cảnh quan có giá trị; các khu vực bảo tồn, tôn tạo, đặc biệt là các khu vực di tích 
lịch sử, cách mạng (khu trung tâm chính trị Ba Đình, khu Hoàng thành Thăng Long, 
khu phố Cổ, khu vực Hồ Gươm và phụ cận, khu vực Văn Miếu và các di tích tôn 
giáo tín ngưỡng khác); không xây dựng công trinh cao tầng trong phạm vi bảo tồn; 
không tác động tiêu cực đến không gian đặc trưng NĐLS HN. 
- Quản lý chiều cao: Kiểm soát theo quy hoạch; một số vị trí, chiều cao cụ thể 
được xác định phụ thuộc vào các góc nhìn, vị trí công trình, ảnh hưởng của công 
trình đến khu vực xung quanh 
- Khống chế về quy mô: mỗi khu vực, quy mô công trình được xác định phù hợp 
khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng khu vực đó, lô đất cụ thể để khả thi. 
- Kiểm soát chức năng: Áp dụng kinh nghiệm Hongkong kiểm soát chặt chẽ mật 
độ dân số và HSDĐ, có định hướng về tỷ lệ hỗn hợp, căn hộ. 
- Hoàn chỉnh hệ thống các công trình cao tầng hiện có: khu vực NĐLS hiện hữu có 
số lượng không nhỏ các công trình cao tầng. Cần xem xét một cách tổng thể, tổ chức 
không gian KT CCCT cần đạt được sự thống nhất với hệ thống cao tầng hiện hữu để bổ 
sung và hoàn chỉnh KGKT đô thị. 
2.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến tổ chức không gian kiến trúc chung cư cao 
tầng xây xen trong nội đô lịch sử thành phố Hà Nội. 
- Điều kiện tự nhiên khí hậu, thủy văn, địa chất; 
- Điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội; 
- Nhu cầu về phát triển nhà ở và tập quán sinh hoạt của dân cư đô thị; 
- Đặc thù khu vực NĐLS Hà Nội về chỉ tiêu quy hoạch, sử dụng đất; 
- Hạ tầng kỹ thuật đô thị; 
- Bảo tồn di sản văn hóa lịch sử và thiên nhiên; 
- Điều kiện đảm bảo an ninh quốc phòng. 
CHƯƠNG III. TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CHUNG CƯ CAO TẦNG 
XÂY XEN TRONG KHU VỰC NỘI ĐÔ LỊCH SỬ TP HÀ NỘI 
3.1. Quan điểm và nguyên tắc tổ chức không gian kiến trúc chung cư cao tầng 
xây xen tại khu vực nội đô lịch sử thành phô Hà Nội 
3.1.1 Quan điểm 
(1) Phát triển bền vững. 
(2) Giữ gìn, phát huy các giá trị bản sắc văn hóa dân tộc trong kiến trúc. 
(3) Bảo đảm an toàn cho con người, công trình trước tác động bất lợi do thiên 
nhiên hoặc con người gây ra; 
(4) Không tác động tiêu cực đến hình thái đô thị, di tích lịch sử - văn hóa, công 
trình kiến trúc có giá trị và môi trường sinh thái. 
(5) Ứng dụng khoa học, công nghệ cao, công nghệ mới phù hợp thực tiễn Việt Nam; 
3.1.2 Các nguyên tắc 
13 
Nguyên tắc 1: Đảm bảo phát triển bền vững 
Nguyên tắc 2: Bảo đảm kế thừa giá trị kiến trúc truyền thống, bản sắc văn hóa 
dân tộc 
Nguyên tắc 3: Bảo tồn và phát huy hình thái đô thị tại khu vực nội đô lịch sử 
thành phố Hà Nội 
Nguyên tắc 4 Xây dựng hình ảnh đương đại và kiến tạo điểm nhấn đô thị 
Nguyên tắc 5: Kiểm soát chiều cao công trình 
Nguyên tắc 6: Bổ sung, cải tạo không gian công cộng, các tiện ích đô thị 
Nguyên tắc 7: Kết hợp yếu tố hiện đại với truyển thống, tiếp thu chọn lọc tinh 
hoa thế giới; ứng dụng khoa học công nghệ tiên tiến, công nghệ mới phù hợp thực 
tiễn Việt Nam. 
3.2. Nhận diện hình thái phát triển đô thị và phân vùng các khu đất có khả 
năng xây xen chung cư cao tầng tại khu vực nội đô lịch sử Hà Nội. 
3.2.1. Xác định hình thái phát triển đô thị khu vực nội đô lịch sử Hà Nội 
 Gắn với hình thái phát triển đô thị khu vực HĐLS Hà Nội, xác định các trục 
đường cảnh quan quan trọng: 
 - Kiểm soát chặt chẽ sự phát triển công trình cao tầng, giảm mật độ xây dựng; 
 - Bảo tồn đặc trưng, cấu trúc đô thị cũ và bảo vệ phát huy các giá trị cảnh quan 
các công trình kiến trúc có giá trị văn hóa – lịch sử - tôn giáo, kiến trúc đặc trưng 
các thời kỳ phát triển xây dựng Thủ đô (di sản văn hóa Thăng Long, di tích, phố cổ, 
làng cổ và làng nghề truyền thống tiêu biểu; các công trình kiến trúc có giá trị); 
- Các khu chung cư cũ, nhà cũ xuống cấp ưu tiên cải tạo, xây dựng lại cải thiện 
điều kiện sống, kiểm soát về mật độ xây dựng và tầng cao, bổ sung thêm các chức 
năng đô thị. 
3.2.2. Phân vùng các khu đất có khả năng xây xen các chung cư cao tầng tại khu 
vực nội đô lịch sử thành phố Hà Nội. 
 Căn cứ các cơ sở pháp lý - thực tiễn, khu vực nội đô lịch sử sẽ chia 7 phân vùng 
dược quy định rõ 4 dạng: 
 (1) Khu vực không được xây dựng chung cư cao tầng: Phân vùng A1-Trung tâm 
chính trị Ba Đình; Phân vùng A2- Khu di sản Hoàng thành Thăng Long; Phân vùng 
A3- Khu phố Cổ; Phân vùng A5- Khu vực Hồ Gươm và phụ cận. 
 (2) Khu vực hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc xây dựng chung cư cao tầng: 
Phân vùng A4- Khu phố Cũ. 
 (3) Khu vực có thể xây dựng chung cư cao tầng: Phân vùng A6- Khu vực Hồ 
Tây và phụ cận (trừ khu vực giáp mặt nước Hồ Tây ra 50m-tối đa cao 12m); Phân 
vùng A7 (nhưng phải xem xét khả năng đáp ứng hạ tầng, và các ảnh hưởng đến khu 
Văn Miếu A7a ); Các chung cư, tập thể cũ thuộc nhóm 3 trong khu nội đô lịch sử 
thành phô Hà Nội; 
14 
 (4) Một số vị trí đăc thù xem xét nghiên cứu: 
 +Tại các vị trí điểm nhấn quan trọng để tạo cảnh quan đô thị. 
 +Trên một số trục đường cảnh quan chính: Theo trục đường, tuyến phố lớn: 
Văn Cao - Liễu Giai - Nguyễn Chí Thanh; Hoàng Hoa Thám; Giảng Võ - Láng Hạ; 
Hoàng Cầu; Giải Phóng; Tuyến đường vành đai 1 (Nguyễn Khoái – Trần Khát Chân 
– Đại Cồ Việt – Đào Duy Anh - Đê La Thành). 
3.3. Xây dựng hệ thống tiêu chí tổ chức không gian kiến trúc chung cư cao tầng 
xây xen khu vực nội đô lịch sử thành phố Hà Nội 
3.3.1. Lựa chọn nhóm tiêu chí 
 Chọn 05 nhóm tiêu chí: (1) Quy hoạch; (2) Tổ chức không gian kiến trúc ; (3) 
Tiết kiệm năng lượng, bảo vệ môi trường; (4)Bảo tồn và phát huy hình thái không 
gian kiến trúc khu vực (5) Bổ sung HTKT, không gian công cộng và các tiện ích đô 
thị. 
3.3.2. Đề xuất hệ thống tiêu chí 
 Luận án đề xuất 05 nhóm tiêu chí gồm 30 tiêu chí thành phần, như sau: 
 (1) Nhóm tiêu chí về Quy hoạch, gồm 12 tiêu chí thành phần: Lựa chọn vị trí, 
địa điểm xây dựng; Điều kiện khu đất xây dựng; Mật độ xây dựng; Mật độ dân cư; 
Hệ số sử dụng đất; Quy mô đân số; Không gian mở công cộng; Chiều cao công 
trình; Giao thông; Không gian cây xanh công cộng; Xây dựng hình ảnh đô thị; Điểm 
nhấn đô thị. 
(2) Nhóm tiêu chí về Tổ chức không gian kiến trúc, gồm 06 tiêu chí thành phần: 
Cấu trúc chung cư; Tổ chức không gian; Tạo hình kiến trúc; Công năng sử dụng; 
Kiến trúc bền vững; Bản sắc văn hóa trong kiến trúc. 
(3) Nhóm tiêu chí về Bảo tồn và phát huy hình thái không gian kiến trúc khu 
vự.c gồm 03 tiêu chí thành phần: Bảo tồn, Kiểm soát xây dựng, Phát huy hình thái 
không gian kiến trúc khu vực. 
(4) Nhóm tiêu chí Tiết kiệm năng lượng; bảo vệ môi trường, gồm 05 tiêu chí 
thành phần: Tiết kiệm năng lượng, Tái tạo năng lượng, Vật liệu XD, Kiến trúc cho 
đô thị thông minh, Vệ sinh môi trường. 
(5) Nhóm tiêu chí Bổ sung, cải tạo không gian công cộng và các tiện ích đô thị, 
gồm 04 tiêu chí thành phần: Giao thông, Tiện ích đô thị, Không gian công cộng, 
Cây xanh. 
3.3.3. Đề xuất bổ sung hoàn thiện một số, quy chuẩn về quy hoạch, kiến trúc 
 Với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia- Quy hoạch xây dựng QCVN- 01:2019/BXD: 
 - Đề xuất chỉnh lý 08 chỉ tiêu quy hoạch đô thị: Mật độ xây dựng; Hệ số sử 
dụng đất; Yêu cầu đối với các khu chức năng, phân khu đô thị và các trung tâm; 
Yêu cầu về quy hoạch không gian xây dựng ngầm; Yêu cầu về quy hoạch không 
15 
gian xây dựng ngầm; Yêu cầu đối với các khu chức năng, phân khu đô thị và các 
trung tâm; Yêu cầu về quy hoạch hạ tầng kỹ thuật. 
 - Đề xuất điều chỉnh Bảng 2.10 QCVN- 01:2019/BXD: điều chỉnh Mật độ xây 
dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng 
theo diện tích lô đất và tầng cao công trình. 
 Với Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia - Nhà chung cư QCVN 04:2019/BXD 
Đề xuất chỉnh lý 02 điểm về: Diện tích chỗ để xe; Móng và kết cấu móng, kết 
cấu tầng hầm và hệ thống kỹ thuật phần ngầm. 
3.4. Mô hình tổ chức không gian kiến trúc chung cư cao tầng xây xen trong 
khu vực nội đô lịch sử Hà Nội 
3.4.1 Cấu trúc cơ bản: mô hình TC KGKT CCCT xây xen có nhiều nhóm không 
gian thành phần tương tác, gắn kết với không gian bên ngoài công trình vừa độc lập 
vưà có tính tương hỗ chức năng tạo ra “Đặc trưng của chung cư xây xen nội đô”: 
+ Phần chính: phần giao tiếp công cộng, phần dịch vụ thương mại, phần ở. 
+Phần mở rộng: cải thiện tiện ích đô thị khu vực trong phạm vi 500~800 m 
bán kính; trung tâm TOD đô thị, không gian kỹ thuật ngầm đô thị 
Hình 3.1 cấu trúc cơ bản của mô hình tổ chức không gian kiến trúc chung cư cao 
tầng xây xen trong khu vực nội đô lịch sử Hà Nội 
3.4.2. Đề xuất mô hình tổ chức không gian 
3.4.2.1 Bố trí các không gian chức năng 
Chung cư cao tầng xây xen cần tổ chức không gian theo mô hình cân đối hài 
hòa giữa 04 yếu tố: (1) Phát triển bền vững (2) Quy hoạch theo chiều đứng áp dụng 
các chỉ tiêu với hình thái đô thị nén bền vững; (3) Áp dụng hệ thống kỹ thuật tiên 
tiến hướng tới đô thị thông minh; (4) Bổ sung, kết hợp cải tạo phát triển phần ngầm, 
kết nối với nhau và với hệ thống công cộng ngầm đô thị. 
16 
 Tổ chức các không gian chức năng bao gồm: phần đế; phần thân, mái; phần 
ngầm; phần không gian mở công cộng và kết nối đô thị. Bố trí các không gian chức 
năng phục vụ công cộng, dịch vụ thương mại, nhà ở và hệ thống kỹ thuật; giao 
thông- ga ra. theo yêu cầu sử dụng cụ thể. 
Tổ chức không gian kiến trúc chung cư cao tầng xây xen đảm bảo phát triển bền 
vững: 
 Luận án đề xuất các yêu cầu cụ thể, đồng thời bổ sung kiến nghị cơ quan chức 
năng bổ sung quy trình: “Đánh giá tính bền vững dự án” để xác định dụ án có thể 
được phép xây dựng hay không. 
Quy hoạch theo chiều đứng và áp dụng chỉ tiêu nén 
 Luận án đề xuất các yêu cầu chỉ tiêu quy hoạch, tổ chức kiến trúc để áp dụng 
mô hình đô thị nén cùng với những giải pháp quy hoạch và phương thức quản lý 
công nghệ phù hợp là cơ sở để xây dựng tiêu chí cho chung cư cao tầng xây xen tại 
khu nội đô lịch sử để khắc phục việc phát triển quy hoạch đô thị theo chiều sâu của 
chất lượng đô thị thay vì theo chiều rộng diện tích của TP HN hiện nay. 
Áp dụng hệ thống kỹ thuật tiên tiến hướng tới đô thị thông minh 
 Luận án đề xuất việc ứng dụng khoa học công nghệ, chuyển đổi số ... 
Bổ sung, kết hợp cải tạo phát triển phần ngầm, kết nối với n